2018年5月25日 星期五

【房地產投資】不只買房自住要看地段,投資更該懂得挑地段!


買房到底該怎麼買?相當多人其實在觀念上就因為混淆而有所誤差。如果說簡單將買房分為三種需求來看,多數的人來說自住是優先的需求,大家一直說炒房引起房價問題的其實是少數。既然投資者是少數,那麼房價為什麼還會漲不停?關鍵其實就在於:更多數的人其實是自住兼投資的族群。

針對買房的需求不同,其實挑房的方式也就有所不同。到底該買哪些地方?又該如何買?針對你的需求,是否都真的看清楚買進的房子可能帶來的獲益跟問題?

相當多的房地產投資專家都說,地段是房地產的根本關鍵。但是到底該如何看地段,你是否又摸得清楚?如果我們將地段分成「投資地段」跟「居住地段」,同時看「現在」跟「未來」的話。買房到底該如何買?相信你會更看得清。


l   現在投資及居住地段

現在投資地段可以分為兩種:一種是重要建設、綠地或是明星學區內的房子,這類的房產通常在房地產市場大好的時候,短期持有就可以享受到相當的獲益,但最大的問題無非就是房價太高,在房是高峰的時候,必須要有將短期脫手轉變為長期持有的本錢,才有機會等到下一波漲幅來臨脫手。相對的,這類的房子因為位處於鬧區,其實也不一定適合自住族群想要的優質生活:區域內較高的房價,也是種壓力。

而另一種現在投資地段,就是在立即有租屋市場產生,如大型工作聚落、大專院校房的房子,適合想要透過收租累積穩定財富的人進行投資。一般來說,想要靠收租投資跟想要自住的族群在某些層面上是重疊。差別無非在於產品的挑選。


如果是自住優先,那麼當然挑選的物件以投資區域鄰近,可就近享有相同生活便利,又不至於被繁華影響生活的區域;而考量自住或兼投資,可能持有15年以上,房子的挑選建議以5-10年的物件為主,避免日後立即不堪住的問題。

而如果是想穩定收租的投資取向,轉向挑選房價相對低的老公寓跟華廈,當然可以減少成本的支出。如收租只是短期的考量,租金可以支付利息即可,主要還是想要獲取價差獲利的話,那麼則必須注意房市狀況,或估算好轉換長期持有可能的現金流情況。


l   未來投資及居住地段

未來地段,指的其實就是所謂的重劃區或是都市交通發展的重要區段,這類的產品通常特點就是房價便宜,因此會吸引多數的人進場。但是對於自住需求的人來說,重劃區的位置距離市中心的遠近就是重點;如果靠近市中心,其實以時間換取空間及成本是不錯的選擇。

但如果距離市中心有相當的距離,對自住客來說是相對的不便。但若以投資而言,則必須要思考未來脫手需要掌握的時間,通常一個新興重劃區,第一年進場一定是最低價,但是等發展成熟來到最高價位,通常需要10-15年以上的時間;即便等足以滿足的漲幅產生,也需要持有5年以上才會明顯;更遑論,除非有就業市場加持,否則重劃區很難產生穩定的租屋現金流。

當你要買入未來投資性的物件,就該思考自己的資金運用以及當時的房市現況,避免想著要搶賺預售屋獲益,最後只能黯然退場。



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