2018年1月27日 星期六

【房地產投資】想從房地產獲益,你該先學會思考


關於投資,到底應該抱持什麼樣的思維,才能落實避險的原則,讓自己處於勝算大於劣勢的地位?最根本應該要有的思維,就是要懂得讓自己掌握的因素,多於自己無法控制的因素。

投資一定存在風險,但是當多數的決定因素都不是自己可以控制的時候,你所進行的投資即使具有相當高的報酬,但也可能存在的十分高的風險。可能一個稍微的政策變動或是局勢改變,對於多數口袋不夠深的投資人來說,錢還沒賺到,就必須先認賠殺出。

以房地產來說,相當多的人都會選擇在重劃區初期進場。當然,在最早期的時候進入重劃區卡位,能夠用相當低的價格買到物件,等待重劃區逐漸成形之後當然會獲得翻倍的利潤。無論是當年台北的信義計畫區、新北的新板重劃區還是高雄的農十六,都創造出這樣的房地產神話。



但是不是表示每一塊重劃區都有這樣的獲益可能呢?關鍵就在於重劃區的位置距離區域繁華市中心多遠,而發展的時間又需要多長?

以多數的重劃區來說,從建設初期到發展出可以帶來自住買盤的時間約需510年,你是否有足夠的資金可以撐過這段時間可能因為各種外在因素而產生的房價起伏?更遑論,相當多重劃區初期的物件,你是無法靠租金維持現金流。

如果你的口袋不夠深,又無法趕搭上房市熱潮靠預售屋就賺到轉手的價差,你應該思考的是如何慎選入手的物件,用保守的方式鎖定房地產優於其他投資品的保值特性,打造進退有道的投資方針!


一、物件的地段區域是關鍵,有人潮才有錢潮是鐵則

房地產投資除了賺取價差,另一個可以獲益的方式就是靠租金穩定現金流,特別是搭配房貸寬限期,更可以利用租金的收入在房市走下坡的時期達到避險的效果。

想享受到這項房地產的優勢,你挑選的物件就必須掌握「立即有人租」的特性,如果是初期的重劃區,試問你的房子能租給誰呢?如果只能等到獲益到來,你的風險又有多少?

二、要買對價格,更要算準自己的資金

為什麼先估貸款再買房很重要?因為那是讓你掌握資金應用最準確的方式。行情價不等於銀行認定的鑑價這一點,相當多人都不懂,以至於可能入手的時候就買貴。如果先懂得掌握鑑價再出價,在房市好的時機可以穩住獲利,在房市不好的時候更能買進更便宜的物件。

除此之外,算準持有時間的現金流,更是認清持有物件停損及出手時機的最佳辦法。不想買房賠錢,你就該用對的思維進場。

三、要買對未來趨勢,房地產才是真保值

除了買對地方、買對價格,更該學會買對未來!房地產相當重要的特性在於土地的擁有,即使對於大樓來說土地持分都不高,但是越來越高的土地公告價值,就是確保你未來房屋價值的最佳保證。

持續發展的區域,未來土地的價值才有越來越高的可能。如果為了貪便宜挑選發展有限的區域,只怕土地的價值追也追不上房屋折舊的損失,你的投資又該怎麼獲利?


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