2017年12月23日 星期六

【房地產投資】什麼樣的房子,會影響銀行鑑價?


我們不斷的告訴大家,就是要買低於市價的房地產,預售屋或新成屋可以透過團購或是出價技巧,用較低的房價購入。但是中古屋呢?除了估算該房屋的價值、思考如何低價購入之外,你更應該知道銀行的鑑價,避免萬事俱備,卻在房屋貸款這一項讓自己付出了過高的成本。

一般來說,銀行的房貸計算除了看個人的信用情況之外,房屋所在區域、屋鄰、房屋的結構情況也是銀行會參考鑑價的因素。其中就有五項因素,是你也許不會注意,但是卻可能影響銀行鑑價的不良條件。

買房投資要精算你的投資報酬率,買房自住更是一輩子的事,加入投資的思維絕對有益無害!到底哪五項條件,會讓銀行的鑑價打折扣?快來看究竟,做筆記,下次看屋的時候記得多留意!


一、嫌惡設施

嫌惡設施應該是對房地產有些許觀念,甚至是不懂房地產,只要思考居住舒適度的人都懂得判定的一個有害因素。像是鄰近有寺廟、墳地、高壓電塔甚至只是一個變電箱,都可能會影響銀行鑑價的金額,情節重大者更可能無法施作貸款。

二、特殊裝潢或改建

裝潢或者是客變格局的改建,對多數準備賣屋的人來說,多會認為是一種房價的加分,但是銀行卻未必會如此思考。有時候過度裝潢的房子,卻並非是合法的客變,反而可能會降低你的銀行鑑價情況。

三、鄰近法拍數量

如果你看中的物件,區域內甚至是同一棟大樓中,有相當多的法拍物件,是絕對會降低銀行對建物的鑑價喔!

四、住戶的數量及單純性

這一點其實也是挑選物件的一個指標,如果大樓或社區的住戶眾多,相對的管委會的運作也會相對複雜,造成小環境的混亂或是荒廢。相對於住戶多的大樓,住戶單純的物件,通常銀行鑑價會比較高。

五、住辦混合

住辦混合的物件其實跟第四項相同,因為環境本身複雜,加上可能物件本身其實是辦公室改住家使用,所以銀行在這類的物件上,鑑價絕對會較純住宅大樓來得低。


雖然說大多的時候,銀行多是以你提供的成交價來估算貸款金額,但是當房屋存在會讓銀行判定不好脫手的情況是,貸款的成數跟利率還是相對會有影響。不管還是投資還是自住,這五點不單單只是評估付出成本的多寡,更可能影響未來脫手或換屋轉賣的難易度。

雖然說低價買到房相當重要,但也必須評估是否是買到不得不低價的物件而造成自己成本提高,甚至是後續難以脫手。

如何低價買房,甚至是挑選好的物件,從出價技巧到教你如何看房屋,我們都有一系列的課程,可以補足你的房地產知識喔!


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