2017年8月18日 星期五

【房地產投資】低首付促銷建案,是否為好投資選擇?


如果有持續在觀察房地產市場或是看房的人,相信都有發現到市面上存在著某些低首付或是標榜低月付的建案,只要拿出少少的頭期款或是月付金,就能夠擁有自己的房子。這類的房子看似吸引人,但是否適合購買,又是否知道隱藏於低負擔背後的是什麼?

一般來說,低首付的促銷建案,都是透過建商額外增貸來補足房貸無法提供的額度。當你準備購買這類的物件時,是否思考過低首付背後可能存在的高額房貸,平均月付攤算之後,是否會增加未來的每月負擔?

而另外標榜每月只需支付一萬出頭甚至是幾千元的低月付建案,更是利用房貸寬限期只需還息不還本的利多,來塑造輕負擔的假象。對於買房自住的人來說,這或許可能變成錯估負擔的盲點;然而對於買房投資的人來說,卻可能是一項可以幫助自己更有效管理現金流的方法。

到底,坊間常見的低首付或是低月付,對於想買房投資的人來說究竟如何有利?又該如何應用?想從房市獲利,你就該先讀懂房地產如何運作。


一、低首付物件,必須懂得精算持有成本。

一般來說,通常建商會推出低首付的促銷方案,一定是在房市並不景氣的時候,也因此想在這個時機點入手投資的人,必須多加注意的便是自己持有期間可能產生的成本。

低首付依據市場狀況的不同,可能出現九成貸甚至是只需支付訂金的近滿額貸。然而當你準備入手這樣的房屋,即便是進行投資也必須進一步思考就當時的房市現況來說,能夠真正轉賣賺取獲益的機率又多少,所獲得的價差跟持有期間付出的成本相比究竟又是否產生正現金流。

投資房地產的關鍵,便在於現金流的計算,如果因為低首付而貿然進場,相當多時候可能遇到的就是持有時間的拉長。這個時候必須要清楚的知道自幾的持有時間,並學會透過降低每月支出,想辦法找出可以拉長持有時間的投資方式。


二、善用房貸寬限期降低月支出,提高投資優勢。

坊間常看到的低月支出房地產廣告訴求,事實上就是利用銀行寬限期還息不還本的方法,來降低每個月的房貸支出。如果你的房屋並非是買來自住,而是要持有幾年後轉賣,不可能持有二十年或三十年面臨房貸期,那麼盡量的降低持有期間的成本,就是提高獲利的方法之一。

如果本身的物件具有出租的可能,還能進一步的透過租金的取得跟房貸支出現金流的收支評估,甚至可能在持有期間就能獲得正現金流的產生。也因此,如果今天有建案推出低首付甚至可以透過寬限期取得低月付,是不是可以成為投資選擇呢?

比起中古大樓或舊公寓,有時新大樓大出租上具有相當多的問題,究竟是要省下頭期款支出,享受低首付的投資可能,還是尋找更可能有獲利可能也不一定會增加持有成本的物件?

想投資房地產並從中獲利,你就該學會用更全方位、正確的眼光進入市場,而非被促銷方案給引導而貿然出手!


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