2017年7月21日 星期五

【房地產投資】想買房,先丟掉什麼時候能買房問題!


買一間屬於自己的房子,是許多人辛苦大半輩子的目標。隨著能力跟需求不同,有的人買房是為了有個窩、有的人買房是為了置產、有的人買房是為了投資,不管究竟買房目的為何,多數人通常都有共通問題,那就是:不管買房的目的是上面的那一種,通常都會想知道「什麼時候才是買房最佳時機」這個問題。

當然,沒有人會希望自己的房子買在最高點。如果能在趨近於低點甚至是最低點買房,對自住來說可能就是省下裝潢、家具費用,對於投資跟置產者而言更是加大獲利空間。

然而,房地產市場多空循環動輒就是8-10年,從最低點到最高點,等重新回到市場低點,可能過了20年;就目前後一波低點跟前一波低點可能又高上許多。「現在這個時間點,是否適合買房?」在問這個問題之前,你是否自己先釐清一個問題:你買這間房子的目的是什麼?

房地產有這麼一個定律,想要真正靠房地產累積財富,你至少要有兩間房子。主要的思維無非就是一間自住,另一間投資;同時,兩間房子同時運作,至少在適當的賣屋時間來臨的時候,你可以有更寬裕的選擇,不至於因為自己下一個居所在哪都不知道,而難以出手。


如果你想買的是一間自住的房子,事實上應該思考的是:這間房子是不是適合自己,無論是地點、屋況,當然更重要的還有價格。或許有人覺得,談價格,能買得更便宜,為什麼要急著出手。但相當多情況,有的人就因為出不了手,總想著要更低,最終自己始終一間房都沒買。因為還沒低到他的有感點,其他喜歡的人就出手了。

因此,挑自住屋,正確的買房時機觀應該是:真的喜歡的房子,頭期款充足,房貸負擔得起,就是買房的好時機。怕買貴壓縮之後的獲利?既然是自住,漲跌都與你無關,不是嗎?

那麼,如果是投資呢,到底什麼時候該買?又或者是否應該將房地產視為投資的選擇。關於這個問題,你不妨先問問自己:「如果你目前有約200-300萬的資金,你會想投資什麼?」

定存?相信對於真心想投資致富的人來說,定存的利率絕對看不上眼。股票?除非本身懂得股市,否則保守投資的殖利率最多6%,真的滿足了嗎?

期貨或基金?這種相對高風險的投資標的,或許可以快速幫你致富,但你的是否心臟夠強呢?甚至於,相當多時候,這兩個投資標的的賺賠,是由經理人幫你決定的。

因此,對於本身傾向保守投資,又希望可以提高獲益的人來說,房地產是相對安全,而且進可攻退可守的選擇。但或許有人會問,今日的房價位於高點,真的適合買房投資嗎?

事實上,只要你的觀念正確,任何時間都可以透過房地產獲利。今天就來跟大家聊聊,關於房地產投資,你該如何看待市場?


一、目前真的是房地產高點?

事實上,房地產低迷已經約兩年,目前市場平均跌幅約為10-20%,就過去的經驗來說,房地產的跌幅多為30%。目前真的是高點?

二、房地產投資成本相對低。

目前房貸利率最高約為2%,還有房貸寬限期可以用來降低投資的風險。

三、除了賣屋賺取價差,房地產具有防守性。

當獲利還不明顯的時候,房地產還可以透過出租,獲取穩定的收益。如果買得夠低,加上房貸寬限期的優惠措施,甚至可能出租期間不但完全沒有成本,還能轉為正現金流。

四、長期持有,可以確保退休生活。

長照老年生活,是許多人關注的。如果本身資金充足或有其他投資管道,把房子供完後,更可以透過房屋的收租,穩定退休後的收入。又或者,透過以房養老等措施,確保退休後的生活費用。


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