2017年5月27日 星期六

【房地產投資】買房投資到底行不行?關鍵就在「房貸利息」。


到底現在是不是買房投資時機、想要投資獲利到底應該買什麼樣的房、要有多少資金才適合進場?關於房地產投資,你是不是也存在這些問題?事實上,這些問題對投資房地產來說,都不是問題!

之所以會搞不定這些疑問,都是因為沒有從「財商」角度切入看房地產投資。又或者應該說,與其他投資項目相同,想從房地產上獲利,該學會精算「現金流」。

投資房地產,分為「價差」跟「租金」兩種投資方式,無論哪一種投資法,基本都是建立於「現金流計算」上。而想要讓自己投資更穩固,就是嘗試減少必須投入的成本;當能完成這一點,至少可以減少持有房屋期間負擔。但減少投入成本,卻未必代表本身能獲得之獲利,因為如果減少投入成本的方法之一,就是善用銀行提供的「房貸寬限期」。

房貸寬限期間,只需要支付利息,不用支付本金,其實可以有效降低投入成本;但如果終將必須面對本金,那麼房屋售出候是否可以獲利,就是投資成功與否關鍵。

到底,投資房地產時機跟成功與否如何判定?從房貸利息切入,學會「價差」跟「利息」兩種投資方法如何進入才穩固!


一、想靠租金獲利,學會挑對房。

租金獲利是最基本的房地產投資方式,懂得善用「房貸寬限期」甚至可能在持有期間就取得正現金流,幫自己增加投資本金。

然而,想靠租金累積投資能量,最根本當然是要找到能出租的房子,甚至要能放大所能獲得之租金。一般來說,為什麼都挑選公寓做出租標的原因相當簡單,因為一般公寓的公設比較低,且可以有較大的隔間自由度,相同坪數下能產生較大效益。

如果是一般大樓,除了隔間問題外,多數通常都只能出租給單一家庭或一位租客,不像公寓、大廈甚至是透天住宅有更多自由度。想要透過租房取得獲利,根本計算無非就是所能取得租金跟房貸利息相比,是否可以取得正現金流,如果在滿租情況下上述情況成立,那麼就是值得投資選擇。

但關鍵還是在於:你所選擇的物件是否具有出租市場,出租後又是否能確保上述租金皆能取得。除上述兩項外,終有一天必須面對房貸本金時,你是否可以賣得出手上物件,同時售屋所得結合期間租金獲利,是否還是正現金流。


二、想靠價差獲利,要搞懂市場。

房地產投資真正能取得驚人獲利,還是要靠買賣取得之價差獲利。上述租金投資,如果在本金可以償還前提下,將房屋完全持有可作為退休後收入來源,這類投資方式偏向於「置產」概念,而非投資。

只要是最終都打算將房屋賣出,那麼無論期間是單純持有還是收租,最終房屋好不好賣、能賣出多少都是關鍵。相當多人會選擇預售屋或重劃區物件投資,都是要降低買價;但動輒兩年過度時間,你是否清楚當房屋持有後,你都可以用優勢價格售出手邊物件呢?

想透過售屋取得價差獲利,除了必須算清楚持有期間各項成本之出外,更重要是要摸清市場狀況。房地產多空頭動輒八年到十年,如果在空頭初期進入市場,相當大可能就會遇上難以脫手局面。此時,如果能夠轉入租金獲利,結合房貸寬限期只需要支付房貸利息,還可能取得投資空間。

但關鍵是:你是否看得清自己所購買的物件,在未來要脫手時可能立於什麼地位?不想讓投資成為一場空或是賠錢出場,就學會以更保險的方式、更深入的眼光,看待你的房地產投資。


跟暢銷書作者一起學致富!
看他們如何成功 >>> http://goo.gl/oQwFtA

小資也能投資致富的祕密!
財商分享會 >>> https://goo.gl/mCSpqj


喜歡這篇文章,就請按下列圖示幫忙分享、按讚!












加入官方專頁,天天更新財商腦袋!








0 意見:

張貼留言

Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More

 
Design by Free WordPress Themes | Bloggerized by Lasantha - Premium Blogger Themes | Grants For Single Moms