2017年4月22日 星期六

【房地產投資】從過去歷史,如何看出未來房市?


對於房市,有相當多說法,有人認為人口紅利已衰退,房市沒有再起死回生可能;但也有相當多人依然持有房產,等待下一波多頭到來,甚至有人預估2020年來到的多頭將是台灣最後一次房市多頭。

你的房地產觀點偏向於哪一個?看的未來是多頭還是空頭?而又是否看得清空頭跟多頭如何反轉?事實上,即將今天台灣人口紅利真正如日本一樣衰退,也不代表是整個房市都將陷入危機或是全面崩盤。這當中理由又是為何,你是否能夠理解?

今日談論房市,多數都是對立的觀點,多頭跟空頭的支持者分據一邊,各自持幾個千篇一律觀點偏激談論房市。無論是自住還是投資,當你想要買房的時候,又是看哪一方的觀點居多?堅持空頭的人,通常最後都會成為考慮半天,無論多麼低點都無法出手的人;而認為房市終究會多頭的人,也可能因為錯估房市反轉,因此讓自己的財富套牢於房市當中。

難道,買房就沒有可能讓自己可以無論在多頭還是空頭都可以保有優勢?事實上還是可以,關鍵在於你必須先摸清楚房市如何運作。該如何看清房市?學會從過去的房市歷史抓出一些軌跡,就是摸清房市的基礎。


一、先摸清房市多頭跟空頭,究竟如何循環?

房地產是否可能進入空頭之後就不再反轉重回多頭?相當多看衰房市的人都認為,今日房價那麼高,遲早會崩盤腰斬。但是否表示你買不起,房價就應該降到讓每個人都買得起?甚至於,在上一波多頭至高點到這幾年空頭初期,明明房價就還在高點左右徘徊,卻還是有相當多人看房價跌了就出手,難道他們都是投資客?

上述的幾個問題,其實就是相當多人今日面對房地產市場的盲點。而想看穿這個盲點,就是先學會從過往房市歷史當中辨識出「趨勢」。

事實上,房地產市場在這幾十年來已經歷了兩輪多頭及空頭,隨著每次空頭來到低點,重新反轉後都會順著多頭將房價支撐到另一個高點。因此,未來台灣是不是可能出現房市進入空頭就不再反轉的情形?想認清這一點,要先知道究竟都是哪些人在買房,影響房市。


二、再摸清房市反轉關鍵,在於哪些人在支持房價?

今天薪資越來越低,房價卻遠不如前兩次多空起伏,當市場上一堆人都喊著買不起房,即便今日房市已經開始反轉,卻還是有人連頭期款都沒有,究竟買房的都是哪些人?

事實上,無論任何時期,都會有人因為需要而買房,這些人並非一定是投資客,有些甚至是靠自己存到頭期款的自住客,但更多時候支撐房地產市場的人,更可能是拿房地產進行財富轉移的置產客。

這些置產客的特點,便在於手邊有足夠的現金,會選擇在對的時機將資金投入到可以保值的資產上,因此在房市空頭到低點的時候,就是他們最佳出手時機。當交易開始產生,房價自然會開始反轉;接著,投資客也會在此階段進場,進一步帶動房價開始步入多頭。

因此,由此可知:有保值性的房地產,一定具有相對價值。而這些房屋又存在於哪裡?蛋黃區一定具有更加保值性。因此,人口紅利衰退是不是代表房地產即將滅亡?如果以日本房地產為例,東京市中心的房屋難道不是具有相對高價嗎?

從上述內容,你是否看出面對未來房市,該如何切入進行評估?


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