2017年3月3日 星期五

【房地產投資】租不如買?學會將買房眼光拉到老年生活。


到底應該買房好還是租房好,雙方的支持者總是能提出一套論述來支持自己的立場,對於支持租房的人來說,主要談論的無非就是今日房價跟租金的比例差異,讓買房成為生活極高負擔。

的確,如果從生活開銷角度切入思考買房跟租房兩種選擇,以相同格局的房屋做思考,買房除了必須要先有一筆頭期款之外,每個月的房貸開銷也未必會比房屋租金來得便宜多少。

然而,之所以會產生這種「價格」上的差異,最主要原因無非在於雙方認定的差異:房價取決於人民財富,房租取決於人民薪資。如果可以理解這個論述,那麼應該就會知道:「買房與租房的差別,在於資產分配。」

從投資角度切入,買房行為在當下本身就具有累積財富的可能性;但事實上如果從資產管理的角度切入,買房卻可能是一種財富轉移及儲存方式。特別是近日相當熱門的年金、退休金問題;住的房子究竟是不是自己買的,除了當下支出的差異外,最大的差別在於:當你退休之後,該過什麼樣的生活?

如果從長期持有角度切入思考,買房其實還存在兩種功能。究竟是儲蓄還是投資,端看你的需求及角度如何切入。


從年金角度切入思考,買房就是儲蓄。

各種政府的退休金、年金制度倒閉消息不斷傳出,究竟對於工薪族來說,如果無法靠工作累積出財富,老年生活應該何去何從?

面對許多人在乎的老年生活問題,就有銀行推出「以房養老」的逆向貸款措施,讓本身具有房產的人,可以將名下的房子所有權以合約方式逐漸轉換給銀行;有別於房貸是我們必須按時付錢贖回房屋所有權,「以房養老」則是銀行每個月提供錢給貸款者,在合約年限後取得房屋所有權。

這樣的措施對於本身有買房的人來說,就是最基本的退休年金保障方式,因為你的房屋就能確保未來退休後每個月還能取得固定收入。因此,如果打算以這樣方式來為老年生活取得一筆生活收入,買房就等於是一種儲蓄行為,趁著年輕還有辦法賺錢的時候,把退休金先存進房子裡,同時保障不會因為年老而很難租房問題。

當然,如果想依循這個模式,買進的房屋也要注意年限跟區域。逆向貸款就跟一般房貸相同,可以從銀行端取得多少錢,看的還是房屋當下的「估值」。


從居住自由切入思考,買房就是投資。

房市的另一個特點,在於價格取決於供需,因此對居住人口密度高於其他縣市的雙北市來說,房價一直有高於中部及南部之現象。

從居住自由角度切入思考,如果本身是在台北的工作者或是台北人,如果在退休過後即便房屋使用以房養老無法取得相當好的價格,如果房屋地點夠好,將房子賣掉所取得的現金,除了可以在中部及南部購入房地產,解決老年居住問題外,更可能留下一筆現金解決退休後生活所需支出,等於為自己增加另一筆退休金。

如果從這個角度切入思考,那麼挑選房屋的角度就該從投資思維切入,以台北房價換取中南部房價,當然機會相對多上許多;然而如果從單一縣市都會區跟郊區做思考,自己又能取得多少獲利?如果不想搬離熟悉都市的人,就該懂得從長期持有的角度切入,整合房地產長線趨勢、區域發展及人口遷移情況,來判斷目前所買的房屋,未來是不是具有為自己增加退休金的可能。

當然,如果不從上述兩個角度切入思考,買房、租房究竟哪個比較好,最根本觀念就從老年人在租屋市場相對弱勢這一點切入思考。沒有買房,但本身財產是否有做為其他用途,讓自己逐漸累積出一筆財富,年老後即便租不了房,也能即刻購屋呢?

如果從將資金應用於投資角度思考,那麼即便只是租房,買了房用來投資也未必不可,只要你知道如何透過投資,增加自己的財富優勢。


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