2017年3月3日 星期五

【房地產投資】買房靠貸款,利弊風險是否分得清?


今日想要買房,無論是自住還是投資,多數人都需要貸款才能入手;甚至於懂得妥善利用貸款,更可以讓自己用更低的負擔,就完成買房或是增加財富的夢想。特別是房地產投資,或許部分已經握有財富的人會以全現金不貸款的方式購入房產,但基本上這類已經偏向於資產分配的置產客,而非是有轉賣或是累積獲利的投資客。

相當多人都會將買房貸款視為一種負面,認為房貸就是把自己的人生綁住20-30年的行為,甚至於在還完貸款之前房子都只是銀行租給你。但換個角度想,房貸不過就像是一般我們信用卡刷卡分期,如果想要將分期之期數拉高,也會產生利息計算;房貸其實也是如此,當你還沒有辦法拿出房價總額時,透過貸款其實可以有效將房價攤平,讓買房成為可以負擔的行為。貸款利息總額看似相當高,但其實根據統計,多數貸款買房的人都沒有真正繳完當初所貸期數,除了事先還完,能省下一大筆利息之出外,如果期間先繳付一部分本金,後續的貸款利息也會逐漸減少。

自住如此,投資更是如此。今日房貸利率之低,就是小資一族進入房地產投資的最佳優勢。當然,即便今日貸款利率低,但房地產依然存在高門檻及長期多空頭的特性,靠貸款買房,該如何不讓自己落入風險當中?幾個關於貸款買房的觀念,必須先釐清!


一、貸款買房投資,要看準趨勢,算準現金流。

房貸其實在攤還階段,本金的比例遠高於利息相當多,因此貸款買房除了有低利率優勢外,目前許多銀行為增加民眾申貸意願,還有推出房貸寬限期措施。所謂寬限期,便是在期間只需要支付房貸利息,可以先不用償還本金;依據各家銀行方案不同,寬限期平均約為2-3年。

透過寬限期,除了可以有效降低持有期間的成本支出外,如果購入物件不單單只有價差獲利的可能,還可以透過出租來獲取房租,那麼只要每個月收取之租金可以比需繳交利息還多或持平,更等於可以透過房屋出租,讓自己除了先支付之頭期款外,於持有房屋期間無需增加成本,甚至產生正現金流。

以此為觀點,除了必須懂得善用房貸的各項方案及找出最佳貸款方式外,對於房市趨勢的預測及評估也必須有基本觀念,如此才能在挑選房屋的時候全盤了解該如何挑選物件以及當下時機適合的投資方式。


二、買預售屋、中古屋,要懂得算市值。

除了房貸應用觀念,更多人存在的房貸盲點便是不懂房貸並非是以成交價計算,而是以房屋實際市值計算。

如果購買的是中古屋,銀行會以房屋現值計算你所能貸款的金額,而非是成交價;也就是說,如果本身買價比房屋本身現值要來得高,就有相當大的可能,銀行承貸金額不足,必須要額外增加頭期款支出。

這也是為什麼,我們都會教導學員在買房之前先估貸款再出價,如果能精準的算出房屋的市值,巧妙出價,甚至有可能進一步降低頭期款支出,更自己以更低的成本投入就入場。

相同的概念,也存在於空頭時期的預售屋,一般預售屋大約需興建二到三年,如果錯估這三年期間可能產生的房屋跌價,就有相當多可能在成屋要申貸的時候,貸款金額遠低於當初跟建商談妥的成交價,造成額外成本的誕生。

房屋貸款是否就是負債、負面的東西?相當多時候,學會用另一種觀點切入,負債也可能成為財富。房貸究竟是利還是弊、是風險還是優勢,端看你是不是能有效應用,放大其優勢!


跟暢銷書作者一起學致富!
看他們如何成功 >>> http://goo.gl/oQwFtA

小資也能投資致富的祕密!
財商分享會 >>> https://goo.gl/mCSpqj


喜歡這篇文章,就請按下列圖示幫忙分享、按讚!










加入官方專頁,天天更新財商腦袋!








0 意見:

張貼留言

Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More

 
Design by Free WordPress Themes | Bloggerized by Lasantha - Premium Blogger Themes | Grants For Single Moms