2017年3月3日 星期五

【財商思維】小資翻身財商術:從享有取代擁有。


相當多人都想買房,也有許多人都認為今日房價不應該那麼高的主因在於:房屋是居住需求,而不該淪為商品。這類說法其實過於流於偏執,因為房屋就今日台灣現況來說,不只是商品,還是反應供需最直接的「高價商品」。

如果你還不理解這個現象,不妨可以從過去的幾波市場反應來解釋。房價之所以持續攀高,都是因為有人持續的購買,其中當然包含了一些為了投資而購買的人,但最終還是會回歸到一般自住市場;只要房價還在想買房者「財富」可負擔的情況下,交易自然會產生。

那麼,房價又是在什麼情況下會產生停頓或是下跌?關鍵依然還是供需。當供給大於需求時,房價自然會產生停頓,此時甚至可能會因微投資者要脫手而產生跌幅出現。相同的,房市進入空頭產生長期而停頓的跌幅,除了政策因素外,房價遠大於需求民眾可負擔時,房市自然會從多頭進入空頭。

但許多情況,都是需求其實存在,只是無法負擔;你是不是就正處於這個狀態中?買不起房,但還是有居住的需求,這個時候可以先學會以「享有」的形式,取代「擁有」。

今日有相當多的物品都提供「租賃」,只要使用年限並非是短期,以租賃來分擔負擔,也是一種可行的作法。甚至於,擁有也不一定必須使用,學會善用房子的「擁有權」,也可能是翻身的大好機會。


一、以租代買,是累積財富的起點。

買不了房,又或者是先不要買房,都是一個守住財富的方法。租房的確每個月也必須負擔相對應的居住成本(房租),對許多人來說就想是繳房貸一樣,但是否想過如果是買房,本身也必須先拿出頭期款。特別是如果房子是要用來自住,存了好幾年的一兩百萬可能就全部歸零。

相對的,先以租房的方式解決居住需求,看似每個月還是支出了如房貸一般的「租金」,但你卻多了一兩百萬的「資金」可以用來投資。

甚至於,如果懂得先挑選「堪用」的物件,就目前台灣的房價現況來說,相同坪數、區域的房子,購買所產生的,「房貸本利和」跟每個月的租金相比,前者可能高出相當多。

存下來的頭期款加上每個月的房貸跟房租之間的價差,持續的投入投資當中,你覺得5年、10年的時間,你可以為自己增加多少財富呢?學會以享有替代擁有,就是小資翻身的第一步。

甚至於:擁有也不一定要使用,更是進階增加財富的方式。


二、學會善用「擁有權」也是一個累積財富的方式。

很多人都覺得買房不住還自己租房是件很傻的事,那都是因為台灣人其實相當習慣定居,但也有許多情況是買了房之後,因為工作需求必須到外縣市或通勤時間因此必須拉長,而選擇就近租房,原先買的房子另外出租的狀況。

如果以購買但不使用的方式來思考,台灣北、中、南各地區的薪資收入及房價差異,其實就可能是小資族可以妥善利用的切入點。台北勞工想在台北買房,有相對難度;但以台北薪資想在中南部置產卻相對容易許多,負擔也明顯減輕。

買房但不居住,其實就是上述所提到將原先買房資金投入投資的方法,只是將投資標的挑選為房地產。如此作法,事實上你還是投入了買房的資金,但如果並非是自住需求,未來每個月的成本可以降低為只有房貸利息;同時,透過妥善的挑選物件、鎖定市場及放大投資獲利的機會,所能取得的投資報酬率即便不高,只要能夠支付房屋每個月的支出,取得長期持有空間,在算準房市趨勢的情況下,也能為自己累積相當驚人的一桶金。

買不買房,關鍵不在於該存多少錢,而是你能不能讓自己的財富比多數人還要來得多,如此不管在任何情況下,你都能有最佳的選擇。就目前的你來說,已經走到哪一個階段了呢?


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