2016年11月21日 星期一

【房地產投資】從中國房市看台灣市場,房地產的定律為何?


房地產到底有沒有定律?相當多業界的人士都跟你說:房地產沒有定律!那麼到底又為什麼可以有人無論房市好還是壞,都可以從中獲益,如果不是抓到了什麼趨勢,他們又是如何做到?

事實上,房地產本身就具有所謂的「規則」跟「趨勢」,而且還比股票、基金等投資標的還要好捕捉當中的漲跌。

究竟房地產的趨勢究竟為何?事實上,所謂的房地產趨勢,不是什麼市場機密,也不是什麼專業分析。房地產市場的趨勢,就是任何一個當地人都懂,也體會得出來的「需求」跟「消費能力」。

除了這些地區性的差異外,事實上如果已經涉獵房地產一段時間的人,相信對於台灣近幾十年的房地產市場也有基本的研究。那麼一定有看到多頭跟空頭的交錯跟運行都是以什麼樣的方式進行。

到底什麼時候會漲到頂點,區域跟區域之間的漲跌關係、漲跌幅度又是如何變化,大區域與小區域的關聯性又是如何?不單單只是台灣,事實上談房地產市場,可能放眼各個國家都有著類似的「雷同」存在。

單就中國的地產市場來說,在有熱錢湧入市場的情況下,一線城市漲到高點之後,依然具有相當的市場漲幅,直到政府介入開始推動各式各樣的限制令後,一線城市產生交易的停頓跟進入空頭;但漲幅開始出現在沒有市場限制的二線、三線城市。

這樣的趨勢,是否覺得相當熟悉呢?事實上,如果進入房地產已經一段時間的人,應該也在台灣房地產市場感受到相同的情境。那麼,究竟房地產的趨勢該如何判斷?幾個簡單的方向,掌握住就不讓自己的投資建立在風險當中。


一、房地產的根本,建立於需求之上。

為什麼房地產從房價到交易量的趨勢分布,呈現的都是輻射的狀態,而不是整體市場的統一?關鍵就在於房地產是所在的基礎,就是再基本不過的供需。今天為什麼台北的房價高居不上,漲總是大於其他縣市,跌又低於其他縣市,漲跌的速度又走在前端?無非就是因為台北有相當大量體的需求在支撐市場的供給。

相對的,其他縣市所存在的供需生態,可能就遠不如雙北市,唯有在房市多頭的時候,可能因為熱錢的注入,而產生比較明顯的市場攀升,進而帶動整體價格的提升。

然後,當我們回歸到供需的基本面思考時,就會清楚的發現:透過熱錢帶動起來的中台灣、南台灣房市,相對的也容易觸頂,造成即便有房價上漲的趨勢出現,漲幅卻遠不如雙北來得多。

而討論供需,我們更需要進一步了解在供需之外,市場的負擔能力又可以支撐市場到多麼高的高度。


二、房地產市場的頂,就在於民眾負荷的高度。

談房地產的供需,我們更要進一步的認清一點,那就是:民眾的經濟能力可以支撐市場到多麼高的高度。

雖然說,房地產市場的房價是由財富來決定,人民的薪資影響的是房租,但相對來說當有財富的人開始停止交易甚至是撤場的時候,相對的也變成必須靠財富沒那麼多的階層來支撐市場,這個時候房價的天花板雛形也就開始產生。

為什麼我們要培養財商,關鍵便在於是不是能用敏銳的角度切入來看市場的狀況。從過去的趨勢思考現在房市所在的位置,而未來又會如何前進;同時,更要從購買的時候就清楚的分清自己所投資的物件,可以掌握住哪些房市的需求,而又有多少的區域民眾可以負荷可能產生的房價高度。

清楚的認清上述的問題,不但可以幫助自己進可攻、退可守,更懂得抓準時間退場,或者判斷目前是否為適合進場的時機。

房地產究竟有沒有規則跟趨勢?當你沒有足夠的知識跟財商的時候,你自然看不見當中的規則跟趨勢!


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