2016年10月22日 星期六

【房地產投資】3個現象,做為自己買房的利多考量。


在房市走過十二年的多頭後,隨著全球經濟的轉變級數年來台灣人民的薪資都沒有實際的成長,房市進入空頭也已經近五年。只是,五年來房市的降幅並沒有明顯的趨勢產生,究竟房價還會不會繼續降,相信是多數想買房的人都亟欲想了解的一個問題。

如果房市還要繼續徘徊於空頭中,到底什麼時候才是買房的時機?對於自住需求的人來說,事實上只要房子真的符合自己的需求,且價格可以負擔,那麼就是最佳的購買時機。因為房地產本身並非絕對價格,而是相對的競價市場,當你選擇要以更低的價格材要購買,勢必也必須接受別人可能以更高的價格,買走你心目中夢想房的可能。

那麼如果買房是為了投資呢?那麼就該掌握兩大原則:「買得便宜」跟「提高獲益」。

買得便宜這一點,事實上也會落入跟買房自住相同的問題,你想更便宜,但是別人是否可能跟你一樣等「房價崩盤」?特別是投資市場,你的對手都是資金等級跟你差不多,甚至是更高的一群人,再相對平等或相對劣勢的情況下,敢於行動者可能勝算就是高出許多!

那麼,究竟目前適不適合進場買房投資?為什麼不管市場走空還是走多,都有人持續在買房投資甚至獲益,有的人卻只要時機反轉就虧本?四個房地產的方向,提供你找出利多!


一、全球景氣變遷,投資市場低迷

先前連續幾波投資市場波動,對已經開始走入空頭的房市造成不小的影響;除了造成房地產市場內的投資資金縮水外,甚至於會有人選擇將名下的房地產出清來填補投資造成的損失。

資金不再進駐,同時新古屋跟中古屋因為資產移轉出清而造成的銷售,除了對於既有市場造成賣壓外,更進一步的影響新成屋,對於已經處於高點的房價造成更進一步的影響。

二、冷清的房市,建商跟售屋者必須降價求售

房市雖然進入空頭,但依然有許多建商興建中的案件必須要上市,雖然部分建商選擇啦成興建時間來做預防,但就過去房地產市場的狀況來看,空頭多半必須經過6-8年才能逐漸復甦。

因此,越來越多的建商為了降低持有所造成的成本,開始降價求售,新成屋的價格又進一步的影響新古屋或中古屋的價格,即便是已經成熟的都會區,都可能出現為了因應整體市場價格而降價出售的中古大樓或舊公寓,特別是中南部更可能出現低價的透天物件。


三、央行降息,並不斷放鬆房貸條件

雖然房價有逐漸的降低,但事實上薪資依然是造成許多人買不起房的最大問題,因此為了讓響買房的人都買得起,同時因應經濟局勢的變化,央行除了啟動了多次降息措施,各銀行也趁機推出了許多房貸優惠措施,來試圖將手邊的資金已借貸的方式流放到市場。

從房貸寬限期的延長到房貸利率的降低,讓許多本身資金籌備不是那麼充足的人也增加了許多買房的機會。

四、投資報酬率不一定隨著房價降低而變差

針對近一兩年的房地產趨勢,你是否看出了什麼端倪?雖然說房地產價格持續的降低,然而各種房貸優惠方案跟低利的優勢,卻也提供了投資市場更多應用的機會。

特別是針對租屋市場來說,只要房價還沒降低到人人都買得起房,租屋的需求就依然強勁。在供需之下,取決於薪資的房租並沒有太大的改變,房價變低、租金不變的情況下,反而產生了較過去高的投資報酬率。

加以分析上述的幾個要點,就目前的房地產來說,你看到的究竟是空頭,還是空頭市場當中可能產生的利多呢?


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