2016年9月16日 星期五

【房地產投資】要等房價跌低點,小心永遠都在挑剩貨。


相當多的論述,都用日本的案例談未來台灣房價也會因為人口紅利問題腰斬甚至是崩盤,現在買的房對於未來來說都不再是資產的保障。但他們卻忽略了下列幾點:

1.      日本房價跌,相對經濟情況也大不如前。
2.      郊區的房價雖然便宜,但是東京等市區依然是一般民眾可遠觀而不可碰觸的高價。

這個現象,其實也與台灣過去及現在的情況雷同。在八零年代的時候,台灣的房價其實就停留於目前大家都的「正常價格」,但卻還是有相當多人在當時沒有買房,甚至還引發了所謂的「無殼蝸牛運動」,這當中的原因又是為何?關鍵便在於,任何一個時期,人民的薪資跟財富都有相對的高低,而房價的高低也與人民的財富高低息息相關。

更同時,房地產也是一個取決於供需的商業類型。今天許多人都用台北房價看台灣市場,但事實上當我們走出台北,相當多台中、高雄市區的中古屋都可以用五百萬左右的價格購入,更不只有舊公寓才值這個價格。在上一波台灣的房市多頭中,台中、台南及高雄的房價漲幅更是遠低於台北,無非是因為吸收了全台灣各縣市工作人口的雙北市,本身的住宅需求就遠大於其他縣市。

因此,從這些觀點來看台灣房市,無論現在還是未來,都必須要有相同的認知:那就是當你只是一昧的等著房價崩盤,那麼最終即使買了房,卻依然還是只能挑選相對郊區的位置,而不是可以隨意的挑選夢想中的「家」。

該如何面對房市,首先必須要有正確的市場觀念,並開始學會提昇自己的財富等級。


一、別用薪資看房價,那只能讓你租得起房。

「房價取決於財富,租金才取決於薪資。」這是一個房地產市場不變的定理,今天當許多人都喊著買不起房的時候,卻依然有交易不斷產生,難道說這些買房的人通通都是用來投資嗎?事實上,相當多市中心的房屋交易,都是因為自住需求而產生;那麼這些買房自住的人,都又是如何買得起?

關鍵便在於:他們的財富是多於那些根本無法存錢的月光族。甚至於,相當多在近期購買台北市房屋的人,都是換掉自己在新北市的房子之後遷移,又或者是在同區域或鄰近區域中將小屋還成大房的換屋族。

這就是房地產的定律,當供需開始出現變化的時候,蛋白區的人口會逐漸往已經負擔得起的蛋黃區移動,直到飽和後當需求大於供給時,房價又會再上揚。

當然,最後當人口紅利衰退,房價開始腰斬的時候,即便已經買得起房,但是否你依然還是只能挑選必須以時間換取空間的蛋白區房產呢?不想讓自己落入此局面,就先學會開始累積自己的財富等級,讓自己贏過多數人。


二、開始累積自己的財富,成為市場的相對優勢!

提高自己的財富等級,就是面對房市最根本的方法。回想一下,自己身邊有那些勸你現在別買房的人,有多少是已經買房,又或者是他們根本就還買不起房,甚至是連了解目前房市的現況都沒有?

即便沒有要立即於現在購屋,只要你有想買房的準備,除了開始慢慢了解什麼叫「房地產」之外,更要開始學會累積自己的財富等級。透過財商思維的導入,除了學會更有效化自己賺的每一分錢外,慢慢提高自己的財富外,面對市場也可以有更深入、宏觀的視野,而不是只會聽別人說,自己其實壓根什麼都不懂。

想提高財富,讓自己成為房地產市場的優勢,就該學會從內在提昇自己的財富思考。關於這一點,你完成了多少?


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