2016年8月20日 星期六

【房地產投資】買房一定新成屋好?釐清自住跟投資思維。


對於買房,相當多人都會有一定要挑選新成屋的迷思,但事實上到底應該要買中古屋好還是新成屋好,取決於你的目的。這並非是說自住就一定要挑選新成屋,而投資就要選擇中古屋。

即便是自住,有換屋需求的話,在有限的預算下,選擇市區的中古屋並不一定會比挑選郊區的新成屋來得具有劣勢。而投資呢?當你追求的獲利方式不同時,所應該挑選的物件也大相同。

想追求的是出租所得獲得的持續獲利、持有一段時間之後轉賣的價格利差,兩種投資思維的挑屋方式就大不相同。而從租屋要轉賣屋,又應該挑選什麼樣的房子,當中的概念又是否了解?

今天就連買個3C家電都要先做點功課,想要買房,無論是投資還是自住,你又花了多少時間來補足自己的知識?今天就告訴大家幾個簡單的觀點,幫你釐清最基本的挑房法!


l   自住,就是以預算跟居住需求為根本的考量。

如果買房是為了自住,那麼預算就是第一個必須考慮的要素。因為買房自住不像投資,可以有相當多的工具及方法可以應用,降低自己的持有負擔,挑選一間負擔得起的房子是基本。

但有相當多人,首購的房子是為了後續換屋的時候可以方便脫手,甚至於是透過賣屋的利差來增加自己換屋的籌碼。那麼挑選居住需求就是最重要的根本,未來要賣屋的時候是否方便脫手?

相當多人都會為了降低負擔,挑選郊區的新成屋,卻沒思考當自己未來要換屋的時候,區域的發展是不是已經跟上,會不會造成自己無法找到下一個願意購買的自住客。

因此,如果是以換屋為前提的自住購屋,經算持有的時間成本跟思考可能的購屋者,是必須要做的功課。


l   買房投資,想追求持續獲利,挑地區比挑房重要。

如果買房是為了投資,且確定自己追求的是穩定的租金獲利,那麼比起挑房屋的新舊,挑對區域是唯一的重點。甚至於,就投資最能取得單位獲利的套房出租來說,挑選公寓物件會比大樓物件來得簡單且不容易產生問題。

特別是今日相當多新成屋大樓,對於出入、裝修都有各式各樣的管制,真的要買這類的房子來出租,就要做好整間出租的心理準備。買市區的大樓,購屋成本相當高,買郊區的新大樓又難以確保租金。

拋掉對於房屋新舊的迷思,鎖定區域的租屋需求,即便是一間老舊公寓的舊房,經過重新裝潢,也可能煥然一新,成為區域內炙手可熱的租屋族首選!


l   買房投資,想靠轉賣價差,房屋不同思考不同。

除了出租,另一個房地產投資的方式就是轉賣。想靠轉換來獲取獲利,有的人會在持有一段時間之後出售,如果是這種情況,那麼無論是市區還是郊區,只要在對的時間購買,算準區域內的漲幅,都有可能獲利。

就上述的投資目的來說,相同區域內新成屋的獲利會比中古屋高出許多,是投資者可以參考的選擇。

但如果是在房市空頭期間,必須持有較長一段時間,先透過出租來穩定持有期間的收支,等房市狀況佳的時候出租轉賣,那麼除了延續前面提到的出租挑屋法外,懂得將未來轉賣的情況思考進去,也是相當重要的思維。到底是要買公寓隔套房好,還是買大樓整間出租好,兩者在持有期間的收支差異,轉賣的難易度跟利差,都是評估的根本。

關鍵就在於:挑屋的時候,就要懂得算準現金流!


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