2016年4月22日 星期五

【房地產投資】想買房投資,針對房地產投資該鎖定什麼條件?


買房投資,部分的人會將其視為是資產的分配及資金移轉標的,就這類的房地產投資來說,通常都是計算可分配的財富,進行長期的房地產持有,來化解未來會面臨的通膨或其他投資品可能面對的虧損問題。

但想要透過上述的方式進行房地產投資,本身也必須具備相當的財富;那麼,對部分中產階級來說,難道就註定與房地產無緣?事實上,如果單從房地產「投資」的觀點來切入,而非把房屋視作是「資產」的話,應該將重心擺放在房地產可能產生的價值提昇,而透過持有期間可能產生的房租收入,來減少投資成本的增加。

以這類中產階級可能可以進行的投資模式來說,短則兩年,長則五年、十年,如果能夠確保更長的持續性獲利或是資金安全的話,就能更加有效的避開房地產普遍存在的多頭跟空頭轉換時機。

那麼,到底應該如何投資,才能讓自己不處於風險當中呢?在對的區域中挑出對的房子,就沒問題!有哪幾個物件,是想進行房地產投資都該注意?快來看看,精準未來的房地產投資方向!


l   餘屋少的發展完成住宅區及行政區,最值得投資。

如果房屋的位置處在已經發展成熟的住宅區或是行政區內,同時鄰近出售的餘屋數量相當少,即便屋齡已經老舊,也可能是適合投資的選擇。

當中的原因無非在於:發展成熟的住宅區,能夠吸引想要買房的自住客進場,即便短期內無法出租,尋找租客時也相對比起其他的區域來得方便,甚至可能找到有整間承租需求的家庭租客,不只減少要額外隔間的麻煩,甚至可以將目標延伸到電梯大樓,不單單只能鎖定舊公寓或透天。

同時周邊出售的餘屋如果稀少,甚至是出租的狀況也不多見,表示目前區域內以自住客為主,自住族群通常都是以中長期持有為主,出售的時候也不容易因為要退場而降價求快,對於區域房價的保值性具有相當的幫助。


l   工業區或是辦公室聚落鄰近的舊公寓。

工業區或是辦公聚落周邊,相當清楚的投資標的就是上班族的租屋需求,面對這個市場的可能性,該鎖定的物件就是出入相對簡單,三房兩廳的舊公寓,又或者資金較充足的人也可以考慮舊的透天平房或透店。

這類的物件,因為出入不需要經過控管,可以進一步透過隔間,讓房屋使用的坪效更加大。如果考慮未來出售,隔間出租的房子勢必也可能只能出售給想收租金的投資者,對自住族群來說較難售出。在持有收租的階段,究竟要隔間出租,還是整間出租,就要端看鄰近的市場需求。

如果找到一間可以長期收租,落實穩定現金流的物件,又何樂而不為呢?


l   重劃區或新屋區,房價屬於市場低價者。

最後,則是相當多人都關心的:重劃區或是新屋聚落的房子能不能買?原則上,重劃區的房子會有特別明顯的期間波段,發展期間會有持續的上揚,但也可能因為開發的間歇,在成屋跟新屋之間產生價格的拉扯。

這個時候,如果真的想投資重劃區或新屋聚落的新房,就該懂得挑選或買到低於市場價格的物件。同時,從持有到房子可能產生足夠的獲益讓自己獲利出場,需要多少時間,期間的持有成本又需多少?也該計算清楚。

投資重劃區的新屋,必須有更深入的房市研究,如果真的還不夠精通,從前面兩者做選擇,更能確保獲利!


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