2016年2月19日 星期五

【房地產投資】買房一定要貸款,也該懂得聰明貸款。


買房,無論是自住或投資,對於多數的人來說,都不是一個相當容易進入的領域。除了有頭期款這一個門檻,試問有多少人可以不一依靠貸款,全額現金交易購買房地產呢?相信已經握有財富的人可以,但對小資一族來說,難道買房就該成為夢想?

事實上,透過貸款買房,表面上是一種負債,但是房地產的負債卻是建立於透過債務進行投資,可能轉換為正現金流的「好的」負債概念。


對於房貸,只要能夠掌握正確的觀念,事實上不但不會是一種負擔,更可能加速自己累積財富或是圓夢的計畫。對於自住者來說,雖然無法像投資者可以在年限內轉賣,立即清掉貸款甚至獲得獲益,但事實上對多數貸款族來說,相當多人其實在貸款年限內就繳清房貸,減少利息的開銷。

而對投資者來說,除了該搞懂貸款,如果還能進一步了解估價、出價的技巧,不但可能減少頭期款的支出,善用貸款的各項方案,還能有效的實現持有期間現金流的操作,讓獲益的機會大增

到底,買房無論投資還是自住,都該掌握哪些聰明貸款的技巧?幾個方向,記下來,讓你不再覺得買房是夢想!


l   貸款類型,申貸前是否都先釐清楚?

以房貸來說,計算利息的方式分為「固定型房貸」、「指數型房貸」跟「遞減型」房貸,而針對還款的方式又分為「本息平均」跟「本金平均」。

不同的利率計算方式,意味著在持有的期間,會有多少的風險取決於銀行的利率調整,而還款方式的差別,則象徵自己每個月繳出的貸款,所償還的利息跟本金的比例又各佔了多少?

對於投資取向來說,要挑選房貸當然是要針對頭幾年風險較低、利息支出較低的方;而如果是要買房自住,利息的計算,因為固定利率頂多都只提供頭6-12月,對於持有至少10年的自住族來說挑選固定利率或指數利率的差異其實不大,鎖定每個月本息支出本金較多的還款方式,是最能有效幫助自己儘快償還完貸款,減少利息支出的思考模式。


l   學會估價跟出價,降低頭期款的準備。

無論是投資還是自住,如果購買的不是建商已經跟銀行談妥貸款的新房,購買中古屋的話,最應該掌握的就是你的出價跟貸款金額存在著多少的差距。

相當多人都存在的一個購屋盲點就是:購買中古屋的時候,能貸多少金額不是取決於你買了多少,而是銀行認定你的房屋有多少的價值。也因此,事先了解銀行認定的房屋價值,也就是估出貸款金額,那麼就更能掌握自己的出價到底必須支付多少成本,更確保投資的獲益。

即便是自住,先了解貸款金額,也是提高自己可動用資金的方式,甚至可以減少頭期款的準備,提早達成買房的夢想,或是多一筆資金進行房屋的裝潢。

除了學會如何累積自己的第一桶金,想讓自己買房更加容易,就該學會搞懂房貸是什麼一回事!


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