2015年8月21日 星期五

【房地產投資】想進房市投資,你要先讀懂何謂房市


這一年多來一連串的打房政策、房市波動消息頻傳,相當多的人因此擔心害怕,也不敢進場,有想著趕快拋出手中的物件,自己要成的賣壓更把房市壓到谷底。

但為什麼有的人一遇到房市開始波動就緊張得要死,有的人卻不為所動?這就是同樣做房地產投資,由於切入思維跟觀點的不同,你所購入的物件不同,面對市場的觀點就完全不一樣。

我們一再的說:有錢人之所以有錢,是因為無論他們的錢從什麼地方來,一定都會用房地產來儲蓄財富。熟悉的人,一定就懂這個道理;在股市中,有人的財產會完全蒸發,變成一張張無用的廢紙,但是房市會如此嗎?即使今天房價跌了,你至少還握有「房產」跟「地產」,這就是房地產之所以保值的原因。

保值,指的並不是你的財產不會縮水,而是你的財產在與物價的通膨相比的情況下,是相對保值,甚至是減損最少的。

只是,投資房地產並想從中獲益,你就不應該順著趨勢買、跟著話題買,而是應該看懂趨勢買、辨明話題買。投機或投資,你必須先搞懂房地產的幾個觀念!


l   買房要買到低價,長期持有,獲益才會深

放眼房地產多年來的幾次長跌循環,每次經過一輪,漲幅永遠都是高於跌幅,理由就在於土地公告價值越來越高。同時擁有房屋跟土地兩種價值標的的房地產,房屋會隨著屋齡越來越折損其價值,反之土地則因為稀有越來越珍貴。

當土地的漲幅高於房屋的折舊時,房地就上揚。這就是為什麼我們會不斷的訴求,要用市價的七折買入,巧妙的利用銀行的貸款拉長你的持有年限。當你買入的總價越低時,即便是在高點購屋,等待下一波漲幅出現的時間也會縮短,相對的提高了獲益的可能。


l   自住跟投資要分清楚,投資沒有房貸背三十年的困擾

針對房地產,相當多人都存在一個盲點,就是分不清買房究竟是為了要自住還是投資。這當中的差異首先影響的就是挑房,挑自住房,就是要挑自己方便的、喜歡的;但是挑投資房,以長期持有來看,你應該慎選該地區租屋民眾多不多,租金跟你的買入價投資報酬率多少,甚至於該地段未來是不是有漲價的可能。

一間真正買來投資的房子,你該思考的是不是自己住了是不是真的舒適,而是該想好未來能夠為自己賺得多少錢。以

長期持有投資來說,持有期間利用房貸寬限期,你只需要負擔房貸的利息,扣除掉租金所得,有時候甚至是獲益;等持有一段時間,漲幅出現的時候售出,又是價差的獲益。唯一需要擔心的是:如果房市走空的時間增加,拉長持有時間,資金運用是否沒問題。


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